新築住宅の契約不適合責任

新築住宅の契約不適合責任とは 新築の住宅に欠陥がある場合、それに対する責任はどのようになるのでしょうか。
今回は、契約不適合責任という制度について詳しく説明します。
新築住宅に問題がある場合、契約不適合責任を追求することができますが、注意が必要です。
なぜなら、この責任には期限がありますからです。
契約不適合とは 「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に合わなくて問題がある状態を指します。
不動産の場合、物理的な問題だけでなく、法的な要件を満たさなかった場合も契約不適合とされ、売主に対して修復や損害賠償を求めることができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合の例としては、「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」というケースが該当します。
契約不適合責任とは 新築住宅で「雨漏りがあった」「床が傾いていた」といった、契約と異なる状態が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を結んだ場合、土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と明記されています。
ここでいう「履行の遂行」とは、法的に無効だった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求が含まれます。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説 契約不適合責任の負担 契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法的な責任の程度が異なります。
宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年間負う」と規定されています。
そのため、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合、2年以上では発見できない契約不適合があることもありますので、注意が必要です。
住宅を購入する際の瑕疵担保責任のルールと売主の保険について 新築住宅を購入する際には、品確法という法律によって、2000年4月1日以降に締結された契約では、売主は「10年間瑕疵担保責任を負う」という規定があります。
瑕疵担保責任とは、契約不適合責任と同じ意味を持ち、つまり住宅に欠陥や不具合があった場合、売主が責任を負うことを指します。
売主が法人である場合、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」です。
この保険では、引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、補修を行った事業者に対して保険金が支払われる仕組みになっています。
一方、売主が個人の場合でも、民法によって、買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に売主が契約不適合責任を負うことが定められています。
つまり、新築住宅を個人から購入した場合、買主は契約不適合を発見した時点から1年間は売主に対して補修を求めることができるのです。